Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente

Quels diagnostics pour la vente ?

Lorsque vous mettez en vente un bien immobilier, vous devez réaliser un certain nombre de diagnostics qui vont constituer le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le Dossier de Diagnostic Technique donne à l'acquéreur des informations objectives sur votre bien, puisqu'il est réalisé par une tierce partie : sa performance énergétique, la présence de termites ou de défauts sur l'installation électrique... C'est en quelque sorte le carnet de santé de votre bien.

Ce DDT est à remettre à l'acquéreur au moment de la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente. Toutefois nous vous recommandons d' établir vos diagnostics bien avant d'entamer les discussions avec de potentiels acheteurs pour éviter toute mauvaise surprise à votre acquéreur et risquer de compromettre la vente ou d'être confronté à des litiges. 

Les diagnostics obligatoires pour la vente varient selon :

  • le type de bien (maison, appartement, local commercial, individuel ou copropriété...)
  • son usage (habitation, commerce...)
  • sa date de construction (avant 1997 pour l'amiante, avant 1949 pour le plomb...)
  • l'ancienneté des vos installations intérieures de gaz et d'électricité (plus ou moins de 15 ans)
  • sa situation géographique (zones termites...)
Diagnostics Bien concerné
Amiante Bien construit avant le 01/07/1997
Plomb Bien construit avant le 01/01/1949
Diagnostic de Performance Energétique Tout bien équipé d'une installation de chauffage (sauf exceptions définies à l'article R 134-1 du Code de la Contruction et de l'habitation)
Diagnostic Gaz Tout bien à usage d'habitation dont l'installation intérieure de gaz a plus de 15 ans
Diagnostic Electricité Tout bien à usage d'habitation dont l'installation intérieure d'électricité a plus de 15 ans
Etat parasitaire - Termites Tout bien situé sur une zone concernée par un arrêté préfectoral
Etat des Risques, Naturels, Miniers et Technologiques Tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé sur une commune à risque
Mesurage "Loi Carrez" Tout lot en copropriété, sauf garage, cave et lot inférieur à 8m2
Assainissement non collectif Tout bien non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées 

 

Quand réaliser les diagnostics immobiliers pour la vente ? 

Afin de faire des économies, faites réaliser tous vos diagnostics en même temps et bien en amont de la signature de l'acte authentique de vente.

Par exemple, le Diagnostic de Performance Energétique doit être présent dans l'annonce de votre bien, c'est-à-dire avant sa mise en vente officielle et les premières visites. Faire réaliser tous vos diagnostics à ce stade vous permet d'évaluer plus justement votre prix de vente et d'anticiper les petits travaux (sur une installation électrique avec un défaut par exemple). Vous proposez ainsi un bien que vous connaissez parfaitement et sécurisez votre vente en étant transparent avec votre acquéreur.

 

Qui peut réaliser les diagnostics immobiliers ? 

Certains diagnostics comme l'amiante, le plomb, le DPE, les termites, l'électricité et le gaz, doivent être réalisés par des diagnostiqueurs immobiliers formés et certifiés. Vérifiez que la société de diagnostic que vous avez choisie exerce depuis assez longtemps et que ses diagnostiqueurs sont certifiés. Vous pouvez trouver la liste des diagnositqueurs certifiés sur l'annuaire en ligne des diagnostiqueurs du Minsitère du Logement.

Pour établir votre mesurage Carrez ou votre ERNMT, vous n'êtes pas obligé de passer par un professionnel. Mais la mesure de superficie Carrez est plus complexe qu'il n'y paraît et une erreur de mesurage peut vous coûter cher car elle peut entraîner une diminution du prix du bien et vous ne serez pas couvert par la garantie d'un professionnel. Quant à l'ERNMT, il est le plus souvent gratuit et inclus dans les packs de diagnostics. 

Et méfiez-vous des prix trop alléchants ! Les diagnostics immobiliers exigent du temps et du matériel pour être faits sérieusement et ceci a forcément un coût.

 

Combien de temps un diagnostic est-il valable ?

Si au moment de vendre votre bien, vous possédez des diagnostics immobiliers encore en cours de validité, vous n'avez a priori pas besoin d'en faire établir de nouveaux. Vous pouvez vous reférer au tableau ci-dessous pour savoir si vous devez refaire vos diagnostics.

La durée de validité des dignostics est variable : de 6 mois (ERNMT, termites) à 10 ans (DPE), voire illimitée si vous ne réalisez pas de travaux entre temps.
Pour les diagnostics immobiliers à durée de validité très courte, renseignez-vous auprès de votre diagnostiqueur. Celui-ci pourra peut-être les mettre à jour gratuitement si vous ne vendez pas rapidement.

Diagnostics Durée de validité
Amiante Illimitée si absence d'amiante. A refaire en cas de présence d'amiante, si vous avez effectué des travaux ou si votre rapport est antérieur au 1er avril 2013. 
Plomb 1 an si du plomb est détecté. Sinon illimitée.
Diagnostic de Performance Energétique 10 ans. A refaire si vous avez effectué des travaux d'amélioration de performance énergétique.
Gaz 3 ans
Electricité 3 ans
Termites 6 mois
Etat des Risques, Naturels, Miniers et Technologiques 6 mois
Mesurage "Loi Carrez" Illimitée sauf si vous effectuez des travaux
Assainissement non collectif 3 ans